Cos'è l'APE e il suo giusto prezzo

Tali fattori incidono ovviamente sui costi di gestione e sull’impatto ambientale dello stabile. Conoscere queste caratteristiche porta quindi ad una scelta consapevole in caso di acquisto, locazione o recupero (ristrutturazione o riqualificazione). Con il Superbonus, introdotto dal Decreto aiuti, l’APE è inoltre diventato un documento di fondamentale importanza.

Un APE è redatto con l’aiuto di specifici software, tramite cui poter analizzare il livello energetico del fabbricato. Per determinarne il valore, vengono presi in considerazione diversi elementi. Essi sono: le caratteristiche geometriche e di esposizione dell’immobile, gli attributi delle murature e degli infissi, la tipologia degli impianti presenti per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di acqua calda sanitaria, eventuali sistemi di ventilazione meccanica e di produzione di energia rinnovabile. Primo passo da compiere è l’esecuzione del sopralluogo presso l’edificio in questione, pena il rischio di ricevere sanzioni molto pesanti. Successivamente, si elaborano i calcoli tramite un software certificato. Viene poi compilato e rilasciato il documento in questione, nel quale si sintetizzano le caratteristiche energetiche della struttura.

Per redigere l’Attestato, da quanto sopra intuibile, sono richieste specifiche ed elevate competenze, specificate nel DPR n. 75/2013. Il professionista in materia è il certificatore energetico, il quale deve essere in possesso di uno dei titoli di studio indicati dal comma 3 dell’articolo 2 del decreto appena presentato. Deve essere iscritto all’ordine o collegio professionale. È necessaria inoltre l’abilitazione alla progettazione di edifici ed impianti asserviti agli immobili stessi, nell’ambito delle specifiche competenze ad esso attribuite dalla legislazione vigente. In assenza dell’abilitazione, invece, è necessario ottenere un attestato di frequenza, con superamento dell’esame finale, relativo a specifici corsi di formazione per la certificazione energetica delle strutture.

Nonostante la complessità e l’importanza caratterizzanti l’Attestato di Prestazione Energetica, il documento era in passato generalmente sottovalutato. Ne è prova il famoso caso dell’Azienda Lombarda di Edilizia Residenziale (ALER) di Pavia-Lodi. L’ente, nel 2017, ha pubblicato un avviso per selezionare un professionista cui poter affidare la redazione di 98 APE. L’importo massimo stabilito messo a disposizione, tuttavia, era di 3.000 euro, cioè circa 30 euro per ogni certificazione. Tale svalutazione, seppur in range più dignitosi, era presente sull’intero panorama nazionale. Nello stesso anno infatti, secondo una ricerca dell’Osservatorio di ProntoPro basata sul campione di un bilocale di 79 metri quadrati, il costo medio dell'APE era di 155 euro. Tra le città con il prezzo più basso trovavamo Napoli (120 euro) e Potenza (130 euro). Tra quelle con quello più alto Trento (220 euro) ed Aosta (190 euro).

Con il Decreto Rilancio n. 34/2020 si cambia musica. Viene infatti introdotto il Superbonus, un’agevolazione che consente di acquisire detrazioni fiscali pari al 110% per interventi in ambito sia sismico che energetico. Esso comprende infatti sia l’Ecobonus, che prevede un defalcamento sulla quota totale per operazioni di riqualifica energetica degli immobili, sia il Sismabonus, il quale riguarda miglioramenti antisismici per le abitazioni collocate in aree di rischio 1,2,3. Per poter accedere al Superbonus, è necessario che l’obiettivo dell’intervento sia quello di migliorare di due classi energetiche le prestazioni dello stabile preso in considerazione. Se non possibile, di conseguire almeno la classe energetica più elevata da poter raggiungere. Dimostrare di aver conseguito simili risultati è dunque fondamentale per ottenere simile agevolazione. Ecco perciò che entra in gioco l’Attestato di Prestazione Energetica. Il documento è infatti da redigere correttamente sia prima che dopo gli interventi eseguiti, per certificare la compiutezza dei miglioramenti. Pena, in caso di errori, la perdita della detrazione.

Differenza tra APE standard e convenzionale. Focalizziamoci un momento sulla differenza riguardante le due diverse tipologie di certificazione esistenti. Una è quella standard, necessaria in caso di compravendita e locazione. Si riferisce ad un’unica unità immobiliare e deve essere consegnata alla Regione per essere inserita nel catasto energetico nazionale (oggetto del precedente redazionale, Il catasto energetico nazionale ed il deposito dell’APE per regione). Altra tipologia è invece l’APE convenzionale, legato unicamente alla pratica Superbonus. Tale attestato è necessario per testimoniare il raggiungimento degli obiettivi introdotti dal Decreto Rilancio, sopra descritti. Riguarda l’intero edificio.

Considera pertanto la somma degli Attestati di tutti gli appartamenti presenti in un dato immobile. Eccezione è fatta per la singola unità funzionalmente indipendente e con almeno un accesso autonomo (art. 119). Simile certificazione non viene presentata alla regione, ma allegata all’asseverazione del tecnico in forma di dichiarazione sostitutiva d’atto notorio. È dunque da presentare unicamente ad ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile). Per valutare il raggiungimento degli obiettivi prefissati, infine, vengono redatti due Attestati: uno ante intervento, per avere ben chiaro il quadro della situazione e sapere i consumi effettivi di uno stabile, ed uno post intervento, il quale dimostra il conseguimento di una migliore efficienza energetica dello stabile in questione.

Come stabilire allora la giusta retribuzione che spetta al professionista, in base alla complessità ed importanza riguardanti la certificazione?

Innanzitutto, partiamo con il presupposto che il prezzo di un attestato non può essere fisso. La quota dipende infatti da diversi fattori, quali: estensione dell’unità immobiliare, regolarità e complanarità dell’appartamento, destinazione d’uso, distanza dall’ufficio ed urgenza. È pur vero che esistono dei range di riferimento cui potersi attenere. La Rete delle Professioni Tecniche (RPT) ha infatti costituito un gruppo di lavoro, il quale ha disposto precise Linee Guida per la determinazione dei corrispettivi riguardanti le prestazioni professionali connesse al Superbonus. Uno dei documenti utili per fissare il prezzo della certificazione energetica convenzionale è il DM 17 giugno 2016. Le stesse Linee Guida sono poi anche funzionali per stabilire il giusto valore dell’attestato standard.  In più, il valore di quest’ultima tipologia di APE è determinato anche dal DM n. 140 del 20 luglio 2012, sostituente le precedenti tariffe professionali. In linea generale, si può tuttavia anticipare che il costo di una certificazione energetica riferito ad una casa o un appartamento va dai 200 euro per i monolocali ai 400 euro per le villette a due piani. Per un negozio, invece, il prezzo oscilla dai 200 euro per le piccole botteghe fino ad arrivare ai 450 euro per i centri di 200 metri quadrati di superficie. In caso di grandezze superiori, occorre far realizzare un preventivo specifico. Per i capannoni industriali, infine, si va dai 1.000 euro fino a raggiungere i 3.000 euro.